丹东金沙谷:楼市的“后浪”在哪里?

时间:2020年05月12日 14:15:12 中财网
  当其他行业(餐饮、零售、旅游等)还在高达两位数的“负增长”区间挣扎时,楼市已经悄然回暖。克而瑞最近发布的2020年4月数据显示,Top100房企单月实现全口径销售金额9002.3亿元,较3月环比上升17.2%,与去年4月同比基本持平。刚刚过去的“五一”长假,根据贝壳研究院的数据,18个城市二手房日度成交量同比增长60%左右。官方数据也坐实了楼市回升,3月份70个大中城市中,一二三线城市房价均出现上涨。

  近期,大家在关注,楼市还有没有“后浪”,“后浪”在哪里?从深圳来看,房子很短缺,逼得政府把今年的宅地供应量增加了一倍,甚至要在变电站、消防站配建租赁房。1000公里之外的青岛,二手房价跌回了3年前,挂牌量接近10万套,创历史新高。一个朋友说,2016年他在老四方区买的一套房子,现在挂出去半年了,连个打电话谈价格的都没有。在笔者西北老家的某四线城市,几个亲戚都想把县里的房子卖出去,但挂出去2年多了,无人问津。

  这20年楼市昂扬向上,海量供应的房子一浪高过一浪。业内的朋友说,把自建房、公房、小产权房、公寓、军产房等全部算在内,估计除京沪深之外,没有哪个城市不过剩。而且,二手房供应的“前浪”正拍过来,新房的“后浪”难有新高度。

  笔者在wind上查询了国内各大城市城镇居民的可支配收入,发现这两年都告别了两位数的增幅,中等和中低收入组的增幅甚至低于M2和GDP的名义增幅。根据央行调查报告,中等和中低收入的偿债压力较重。未来,大城市住房需求的主体(上车也好,改善也好),就是中等和中低收入组。疫情后,中等和中低收入人群的收入更不乐观,这对楼市“后浪”的高度来说,不是个好消息。总之,疫情后楼市逆势回升,加重了很多人的担忧。

  疫情虽好转但并未结束的当下,楼市迅速回升,一方面折射的是中国式的地产逻辑,也即“稳楼市”导向。“稳楼市”是从上到下的政策目标,而居民家庭资产“高配地产”,也倒逼政策不得不要“稳楼市”。同时,“财政加码”、“基建发力”更强化了地产的输血效应。比如近期热点城市都把“压箱底”的好地块拿出来卖,并不断试探“房住不炒”的底线,出台刺激政策,彰显了各地对于楼市回升的强烈诉求。因此,买家敢入场、卖家敢涨价,赌的就是这个逻辑。

  如前所述,多数城市的房子供应过剩了,买家关注的是结构性机会。近期,浙江的一个小老板说,他很看好深圳宝安,让我帮他推荐一个项目。这让我想起2015-2016年那一轮房价上涨,很多北京客户买深圳的公寓。可见,除了深圳本地居民超配地产,外地需求也很大,如同厦门房价是全球闽南人抬高的一样。市场最聪明,疫情下,受影响最小的(甚至受益),就是互联网、信息、科技、咨询等,这些高收入的行业集中在深圳、杭州、上海和广州等城市。

  2019年,人口流入最多的,也是杭州、深圳、广州。上海纾解人口,居然也增加4.4万人。疫后重建,国家还是重视这些新兴行业,包括搭建在这些行业上的“新基建”,以及与这些行业共生的咨询服务(会计、金融、法律、审计等)。所以,疫情后货币、财政双双发力,最受益的就是这些行业。

  因此,即便深圳、杭州、上海的房价已很高了,但预期也好、收入也好、避险需求也好、外地买家也好,都支持房价继续上涨。而且,深沪杭最近数据显示,楼市里的本地换房需求正在兴起,彰显了极强的购买力。深圳的政策也在鼓励换房,让存量房流通起来,让新进入者实现住房梦。就如同近期零售价格又回到2000元/瓶的茅台一样,高收入更偏爱消费高端商品,但第二档的申博电子游戏直营网五粮液消费也不错,这就是楼市的“后浪”。
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